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行业透视 | 复盘:一线城市新房市场恢复情况——快速回暖、局部过热

丁祖昱 克而瑞地产研究 2022-05-16

导读一线城市房地产市场正快速回暖。

研究员 / 杨科伟、柏品慧


疫情后房地产市场有序复苏,一线城市作为市场风向标,冷暖变化更能真实地反映市场热度。

整体来看,一线城市房地产市场正快速回暖,上海豪宅出现抢购潮,深圳市场更是出现过热的征兆,仅限于广州市场不温不火。


01

北京楼市快速回暖,限竞房成交占比约7成,年底中高端市场行情可期


3月下半月伊始,北京房地产市场快速回暖,成交量基本恢复到2019年月均成交量的7成左右。

4月,房企明显加快供货节奏,北京商品住宅供应量迅速提升至58万平方米,同比增长19%;成交量稳步回升至38万平方米,环比增长78%,同比跌幅则由上月的53%收窄至23%。1-4月,累计供求同比跌幅进一步收窄至4成左右。
就北京楼市快速回暖的动因,不乏以下三方面因素:
其一,北京刚需以及改善性需求依旧坚挺,疫情期间积压的潜在置业群体踊跃入市,房地产市场终于迎来难得的销售窗口期。
其二,银行间市场流动性大幅改善,房贷业务授信量稳步回升,且放贷节奏明显加快。
其三,在当前的销售窗口期,房企加紧供货抢收业绩,部分项目打折降价,且促销力度较大。
受供应结构性因素影响,北京限竞房仍是市场成交主力,成交占比约7成。尽管限竞房售价普遍低于周边商品房,但限竞房项目之间的售价相差并不大,实际去化情况往往取决于项目地段、周边配套、产品品质等多方面因素。
相较而言,地段优越、周边配套成熟的限竞房去化情况出众,典型如3月底开盘的金茂·北京国际社区,社区功能配套完善,总价门槛更严格控制在200万以内,开盘当天便销售约820套。反观远郊偏远地段、周边配套不成熟的限竞房去化情况普遍不甚理想。
值得一提的是,2020年以来北京不限价地块供应持续增多,央企、国企以及品牌房企竞相抢筹,多宗不限价地块皆高价出让。随着年底不限价地块项目集中入市供应,积压长达两三年之久的中高端改善性需求有望集中释放,市场行情值得期许。


02

上海楼市两极分化,千万级豪宅抢购、远郊刚需盘仍去化困难


疫情后上海房地产市场复苏进程整体好于预期,成交量基本恢复至疫前水平。

4月,上海市政府加快预售证审批,商品住宅供应量大幅回升至70万平方米,同比微降5%;成交量进一步提升至62万平方米,环比增长66%,同比跌幅则由上月的39%收窄至21%。1-4月,受制于前期市场断供,累计供应量同比仍腰斩,累计成交量同比跌幅收窄至3成以内。
各项目案场去化情况大相径庭,上海房地产市场两极分化特征愈加明显。
一方面,中高端需求依旧坚挺,总价1000万-2000万豪宅再现抢购潮,尤其是浦东前滩板块、断供十年的金桥碧云板块极具稀缺性,东方惠礼、碧云尊邸等豪宅开盘当天皆售罄。而受限价政策影响,豪宅售价普遍低于市场预期,买到即赚到的心理预期强烈。
另一方面,刚需市场依旧不景气,远郊区域刚需盘仍去化困难,典型如金山区亭林板块、奉贤区南桥板块、青浦区青埔镇板块,新开盘项目去化率大都低于30%。尤其是奉贤区南桥板块,多项目扎堆入市,去化压力着实不容小觑。
我们认为当下上海房地产市场整体好于预期,市场趋势也将越来越好,下半年成交量仍有较大的提升空间,究其原因主要有以下三方面:
其一,市场流动性相对充裕,银行按揭贷款的放贷节奏明显加快,房贷利率也适度下移。与此同时,实体经济相对不振,变相刺激了高收入群体的购房需求,这也是上海豪宅市场能够迅速回暖的重要因素。
其二,政策趋向宽松,过往两三年在行政化的干预措施作用下,上海房地产市场政治化色彩过浓,楼市成交量持续低位运行,土拍底价成交常态化。长期来看,上海房地产市场终将回归市场化。受疫情影响,以限价为代表的调控政策有望适度松绑,以期为企业、市场减压。
其三,对于房企而言,2020年首要目标在于更好地活下去,销售业绩、现金流便成为重要的考核目标。迫于销售业绩压力,下半年部分房企或将以价换量,届时成交量有望明显回升。


03

广州楼市不温不火,4月新开盘平均去化率环降12个基点至31%


2019年下半年,广州房地产市场明显降温,新开盘项目平均去化率基本维持在40%附近。疫情后广州房地产市场整体不温不火,新开盘平均去化率仍处三至四成的相对低位。
3月,广州房企集中冲业绩,部分房企实行特价房营销,外围区域打折降价,部门高地价项目更是亏本销售。受此影响,广州房地产市场热度快速恢复,疫情期间积压的购房需求集中释放,新开盘项目平均去化率升至43%。
4月,迫于供货压力,广州房企推售节奏明显加快,但市场信心普遍不足,皆以“小量快跑”的形式为五一假期试水,开盘供货量大都低于150套,推售量低于100套的项目也是比比皆是。
而在折扣优惠被收回之后,4月案场到访量、去化率均有不同程度的回落,新开盘项目平均去化率降至31%,环比减少12个百分点。
相较而言,高性价比项目去化表现良好,万科幸福誉、凯德山海连城等开盘当天去化率都能达到70%以上;售价偏高、外围区域项目销售普遍遇冷,去化率大都低于20%,长期来看依旧面临较大的去化压力。
4月,广州商品住宅供应量63万平方米,同、环比分别下降30%和25%;成交量90万平方米,环比增长26%,同比仍下降8%。1-4月,累计供求同比跌幅仍在30%左右。


04

深圳楼市全面转暖,刚需盘去化加快、经营贷助力豪宅投资客加速进场


2019年四季度,深圳二手房市场率先回暖,置业群体卖小换大的需求快速提升。

2020年2月底,去年卖小换大的置业群体陆续收到银行放贷,疫情期间被压抑的购房需求持续释放。2020年3月初,银行信贷资金通过各种渠道流入房地产市场,二手房价格开始上涨,此阶段新房仍有一定幅度的折扣优惠,致使新房去化速度明显加快。2020年4月,深圳房企入市热情不高,叠加疫情影响工期,房地产市场再现断供;成交量稳步回升至39万平方米,同、环比分别增长25%和8%。1-4月,累计供应量同比下降70%,累计成交量同比仍增长6%。现阶段深圳房地产市场已然出现过热的征兆,不分产品、不分档次销售全线飘红。一方面,高端市场持续火热,豪宅基本开盘即售罄。前4月,金众·麒麟公馆、深业中城和新锦安壹号公馆等豪宅销售金额都在30亿元左右,招商·领玺更是接近50亿元。其中,投资客居多,主要来自于港澳台以及广东、广西、湖南、湖北、江西等周边省份。另一方面,2019年刚需盘去化速度较慢,但在市场全面回暖之后,去化速度也明显加快,新开盘项目去化率基本能达到80%,恒大城二期更是开盘当天便售罄。就深圳房地产市场过热的动因,不乏以下两方面因素:其一,政策利好加持,2019年8月深圳获批建设中国特色社会主义先行示范区,再次迎来重磅改革红利,助推新一轮经济腾飞。其二,市场流动性相对充裕,部分企业经营贷违规流向房地产市场。据悉,企业主个人名下的房产,股东或者法人皆可,并提供企业证、正常的资金流水,便能抵押做经营贷,贷款利率约3.95%。而在“房住不炒”的政策大环境下,深圳房地产市场将适度纠偏,集中体现在以下两方面:其一,加强市场监管,譬如分区域划定二手房指导价,尤其要严打经营贷违规流向房地产市场。另外,深圳住建局表示在持有环节考虑征收房地产税。其二,联系到深圳供地长期受限,住房供应紧缺,下一阶段仍要加大供地力度,在一定程度上平抑房价上涨预期。


05

一线城市楼市将进一步回暖,豪宅、高性价比产品去化无虞


展望未来,一线城市市场需求依旧坚挺,叠加相对充裕的信贷资金助力,短期内一线城市房地产市场或将进一步回暖,成交量有望稳中有升。

具体而言,北京限竞房仍是市场成交主力,核心区位限竞房去化问题不大,但远郊区域限竞房仍面临较大的去化压力。年底随着不限价地块项目集中入市销售,中高端市场行情值得期许。上海房地产市场或将进一步分化,短期内豪宅市场热度有望惯性延续,核心区位、高性价比豪宅仍能快速去化。去化压力还是集中在刚需市场,早在2018年下半年远郊刚需盘便去化不畅,叠加疫情负面影响最大的恰恰是潜在刚需客群,预计2020年上海刚需市场仍难言乐观,下半年部分远郊刚需盘或将以价换量。广州属一线城市中的“异类”,市场并不缺需求,而是购房者普遍理性,更为偏好高性价比产品。预计年中、金九银十、年末这类传统销售旺季,部分房企或将打折降价冲业绩,届时成交量有望明显回升。值得一提的是,大湾区房地产市场现已蛰伏两年之久,一旦有政策利好加持,作为湾区核心城市的广州,房地产市场或将明显转暖。当下深圳房地产市场明显过热,下一阶段势必要强化市场监管,尤其要严打经营贷违规流向房地产市场,楼市有望逐步回归理性。而在投资性需求被有效遏制的情况下,豪宅去化速度大概率将有所放缓。

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易居企业集团的专业研究部门
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